東京都中野区 不動産管理会社「㈱創信サービス」管理部の 星 朋義 さんにお聞きしました。
管理戸数 |
1500戸 |
マンション中心、ワンルームが多く、その他に事務所ビル、テナントビルなどを管理なさっています。 |
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管理なさっているのは、どのようなビルが多いんでしょう？
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「比較的築年数が経っているビルが多いです。平成になって建ったものはありません。新築と違って、こういったビルは非常にメンテナンスに時間がかかるんです。
住居と違ってビルのテナントさんは、そこで「収入を得る場」なので、非常にシビアです。もしも、火災など起きたら・・・ということもあり、非常に管理会社にとっても厳しい物件です。
消防設備そのものは、何もないと軽視してしまいがちです。それに、誤作動ばかりすると、肝心の火災時に「正常に作動」した場合に反応できない、ということになったりします。」
管理物件の火災のご経験は？
「今まで大きな火災はなかったんですが、ちょっとしたことは起きます。たとえば、バルコニーで紙を燃やした、という方がいらっしゃいました。あるいは、電気コンロをつけっぱなしで寝てしまって、電気コンロの周囲が真っ黒になったと言うこともありました。
電気コンロの熱だけで、部屋中が真っ黒になった。玄関、台所など。電気コンロは、つけっぱなしにしていても、わからないんですね。それに自動火災報知器はついてなかったんです。」
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テナントで、点検していて良かったと思うことは？ |
「バルコニーにモノをおいて、避難通路を遮断している人が多いのです。点検を実施したことにより、それら問題を解決することができます。消防点検のために訪問した際に、初めてご本人にお会いできた、ということもありました。」
点検をする人が、どんな人だったらいい思いますか？
「以前、（消防設備点検に）スーツで来られた方がいらっしゃったが、そういう人だと逆に入居者に怪しまれます。消防設備点検という名目で、セールスしにきたのではないかと思われてしまう。
清潔な作業着で、明るく対応してほしいと思います。
弊社の場合、男性と女性の点検スタッフのペアで点検をしていただいてます。女性の点検スタッフさんは、安心されますね。
点検を受けた入居者からのご意見は？
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「消防設備点検で中に入りますというと、『なぜだ』『強制的なんじゃないのか』とおっしゃる方もいます。ほとんどは協力的なんですが。
避難器具は共有のものであるし、入居者のために点検するものであるので、と説得して、ご理解をいただいています。
点検後は、問題もなく、非常にスムーズです。
管理なさっているビルで、防火対策として気をつけていることは？
「飲食テナントだと、階段にモノを積み上げていることが多いですね。ビールケースなど。そうなると、避難経路を遮断してしまうことになるので、見つけると注意しています。
消防設備の表示灯のランプが消えていないかどうかもチェックします。
飲食だと、お客様が酔っぱらっていらっしゃることが多いので、消防設備を壊されたりすることもあるんです。酔っぱらっていると、非常ボタンを押したくなるらしいんですね（苦笑）。誘導灯を壊されたことも。
ビルオーナーさんの意識は？
「オーナーさんによっても意識が違いますね。点検は、点検して何もないのが通常。何かあったときに、修理や交換のコストがかかります。それを嫌がるオーナーさんもいらっしゃいます。なかなか理解されない部分でもあります。
でも反面、不動産売買などでは、物件の資産価値として、消防設備点検をやっているのか、メンテナンスをきちんとしているかどうかと言うことが影響してくるようになってきました。不動産業界も、変わってきた感があります。
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住宅用火災警報器の設置が義務化されましたが、管理物件に対する計画はありますか？ |
「まずは情報提供の段階です。オーナーさんに『法律が変わりました』という連絡は完了しています。これから、具体的な見積りを出して、設置計画を立てていく予定です。警報器はかなり個数が必要になりますので、コストもかかります。でも、過去に小火などがあった物件は、設置自体はスムーズに導入されるでしょう。
最後に、点検とビル経営の関係についてお願いします
「点検しているかしていないかで『資産価値が変わる』という世の中になってきています。今までは、消防設備点検をしているかどうかは、正直あんまり関係ありませんでした。
今では、法律なので、やっていないとなると、銀行などの絡みもあり、厳しく問われるようになってきています。完全に時代が変わりました。
ただし、ランニングコストを落としたいというオーナーさんのニーズも、多くあります。
売買の時にも、管理費はかなり問われます。そのバランスが難しいんですね。
ビル経営全体の中で、点検のコストをどう位置づけていくか、が、これからのビルオーナーの課題だと思います。」
「点検がビルの価値を高める」。新しい視点ですね。ありがとうございました。
（インタビュアー：松谷葉子）
【インタビュー先情報】
会社名：株式会社 創信サービス 様
URL：http://www.soshin-ss.com/index.htm
住所：東京都中野区東中野1-59-6
ご協力ありがとうございました
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